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Surélévation des immeubles : mission impossible ?

Faire prendre de la hauteur aux immeubles pour créer de nouveaux logements : c’est l’avantage de la surélévation. Une opération qui rencontre les faveurs des Français mais qui reste très délicate à mettre en œuvre sur les plans techniques, juridiques et financiers.

60 % : c’est la proportion de Français favorables à la surélévation des immeubles dans les grandes villes selon un récent sondage. Il est vrai que cette solution permettrait de dégager de la surface pour créer de nouveaux appartements. De quoi apporter une réponse au déficit en logements dont souffrent les marchés immobiliers dits tendus (Paris, les centres des grandes agglomérations, etc.). A priori séduisante, l’idée soulève davantage de questions qu’elle n’en résout.

Copropriété : c’est d’accord ? La copropriété doit forcément autoriser la surélévation. Depuis la loi Alur, cette décision est prise, lors de l’assemblée générale, à la majorité de tous les copropriétaires détenant les deux tiers des voix (double majorité de l’article 26 de la loi de 1965). Ceux du dernier étage ne peuvent plus opposer leur droit de veto comme c’était le cas auparavant. Quoi qu’il en soit, le scrutin s’annonce animé. Les habitants des logements les plus haut risquent de tiquer à l’idée de voir pousser une nouvelle construction au-dessus de leur tête. D’autant que les biens du dernier étage sont les plus recherchés, donc les plus chers. Les coiffer de nouveaux logements pourrait bien diminuer leur valeur. Lot de consolation pour les copropriétaires concernés : la loi Alur leur donne la priorité pour acheter les surfaces créées par la surélévation.

Technique : c’est possible ? Il faut d’abord savoir si l’immeuble est adapté à la surélévation, ce qui sera précisé par une étude technique. C’est le cas ? Les entreprises spécialisées proposent de nombreuses solutions. Certaines utilisent des systèmes d’ossature bois ou métal qui permettent de bâtir rapidement des maisons sur le toit sans grosses nuisances. D’autres emploient des procédés plus classiques (maçonnerie, coffrage béton, etc.). Oui, mais voilà : dans la mesure où il s’agit de nouveaux logements, ils doivent respecter la réglementation thermique 2012, qui impose la norme du Bâtiment basse consommation. Ce qui a un impact sur l’architecture, notamment si l’on choisit une isolation par l’extérieur. Un point à bien étudier au moment du montage du projet pour être sûr d’obtenir l’autorisation de lancer les travaux.

Urbanisme : c’est permis ? Pas de nouveaux logements sans permis de construire. La surélévation n’échappe pas à la règle. Mais dans ce cas, la délivrance du précieux sésame risque d’être compliquée. Les architectes des Bâtiments de France se montrent pointilleux lorsqu’il s’agit de toucher à un immeuble haussmannien en pierre de taille et plus encore à un édifice à caractère historique et/ou situé dans un secteur sauvegardé comme on en trouve souvent en centre-ville. Et si le permis est accordé, il faudra gérer les recours que les voisins ne manqueront pas d’intenter en cas de privation de vue ou d’ensoleillement… D’âpres batailles juridiques en perspective !

Travaux : c’est cher ? Le coût d’une surélévation tourne autour de 4.500 €/m² à Paris d’après le site informationsrapidesdelacopropriete.fr. L’association Planète Surélévation parle de 3.000 €/m² pour un immeuble de 121 lots situé à Boulogne-Billancourt (92). Le profit dégagé par la vente des logements nouvellement créés permettrait à la copropriété d’encaisser des revenus. De quoi, par exemple, financer sa rénovation énergétique. Mais il restera à trouver les fonds pour l’investissement de départ, sachant que les copropriétaires doivent déjà faire face à de nombreuses dépenses d’entretien et de mise aux normes. Bref, avec une surélévation qui s’apparente à une course à obstacles, les immeubles en copropriété auront sans doute du mal à prendre de la hauteur.